杭州锦秀装饰材料有限公司诉杭州天鼎铁制品有限公司房地产转让合同纠纷案

http://www.ttxx.com 2008-5-7 14:45:06 浙江房地产律师网

杭州锦秀装饰材料有限公司诉杭州天鼎铁制品有限公司房地产转让合同纠纷案

　　原告杭州锦秀装饰材料有限公司。
　　法定代表人盛英明，董事长。
　　委托代理人翟栋民、蒋国良，浙江天册律师事务所律师。特别授权代理。
　　被告杭州天鼎铁制品有限公司。
　　法定代表人李增清，董事长。
　　委托代理人阮海蕾，浙江九重天律师事务所律师。特别授权代理。
　　原告杭州锦秀装饰材料有限公司（以下称锦秀公司）诉被告杭州天鼎铁制品有限公司（以下称天鼎公司）房地产转让合同纠纷，本院于2003年7月23日受理后，依法组成合议庭，于同年11月21日依法公开开庭进行了审理。锦秀公司的委托代理人翟栋民、蒋国良，天鼎公司的委托代理人阮海蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　锦秀公司诉称：2002年12月20日，锦秀公司与天鼎公司共同签署一份《土地、房屋及相关附属设施转让合同》，约定锦秀公司向天鼎公司受让土地、房屋及相关附属设施，具体标的为杭房权证经字第0000272号《房屋所有权证》记载的建筑总面积为12495．23平方米的房屋及相关的附属设施（具体为一层混合结构一幢，建筑面积为45．41平方米三层混合结构一幢，建筑面积为5525．89平方米的二层钢结构一幢，建筑面积为6923．93平方米以及资产清单附表中所列的房屋相关附属设施以及杭上国用（2001）字第000033号《国用土地使用权》记载的土地使用权面积为17239平方米，土地、房屋及相关附属设施总价款为人民币1750万元；付款时间为：（1）转让合同生效日锦秀公司向天鼎公司支付人民币200万元定金，定金可折抵本合同价款：（2）2003年1月20日之前，向天鼎公司指定的银行中国银行杭州经济技术开发区支行支付人民币870万元；（3）土地、房屋权属证照办理至锦秀公司名下之日支付余款680万元。2002年12月25日，锦秀公司以转帐支票向天鼎公司支付200万元定金。2003年1月27日，锦秀公司以转帐支票向天鼎公司支付价款70万元。2003年2月17日，杭州市中级法院作出（2003）浙诉保字第5-1号裁定书，裁定冻结天鼎公司银行存款人民币2018160元或查封、扣押其相当价值的财产。2003年2月24日，该院查封了天鼎公司位于杭州下沙经济开发区5号大街19幢的房产（产权证号0000272，地号1-1806-5-101第二幢建筑面积5525．89平方米）。锦秀公司有充分的证据证明天鼎公司经营状况严重恶化，已经丧失或者可能丧失履行上述转让合同的能力，并且在近期内并未恢复其履行能力、也没有提供适当的担保。锦秀公司于2003年7月4日向天鼎公司发出书面通知同意解除上述合同。锦秀公司认为，尽管其有延期付款的情形，但造成上述合同不能履行的主要原因是天鼎公司房产被法院查封，使转让合同不能得以履行。双方已同意解除该合同，依照合同法第97条规定，锦秀公司有权要求天鼎公司退还已经支付的全部款项。请求法院：一、判令天鼎公司即时归还已付定金200万元；二、判令天鼎公司即时归还已付房款70万元；三、判令天鼎公司承担本案诉讼费用。在本院确定的举证期限内，锦秀公司将原诉讼请求第1项变更为：请求判令天鼎公司双倍返还已付定金合计400万元。其他诉讼请求维持不变。
　　天鼎公司在答辩期内未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：一、天鼎公司确因半岛公司与其买卖合同一案，导致锦秀公司与天鼎公司的交易标的物中部分厂房被查封，但本案至今尚未开庭审理，因此，天鼎公司认为在未经法院作出生效判决之前，是否因被告未能清偿到期债务，引起本院行使查封措施尚不明确。二、中院的查封是在2003年2月20日，但按双方签订的转让合同第3条第2款的约定，锦秀公司应在2003年1月20日之前支付天鼎公司转让费870万元人民币，因此是锦秀公司不履行合同在先，锦秀公司诉称的因天鼎公司查封导致无法实现合同目的，属于脱推之词。三、法院查封并不必然导致双方间的标的物不能转移，事实也证明了在锦秀公司起诉后，也申请采取了诉讼保全的措施，现已被解封，同时，天鼎公司转让的标的房屋也已转让给了第三者，故中院对双方转让的标的物进行查封的行为，不能构成双方合同实现的障碍。四、法院查封的行为与天鼎公司构成违约是不同的法律概念。若是违约，意味着天鼎公司对自己的承诺进行了违反，破坏了双方的合意和信任，违约责任的产生是以当事人不履行债务为条件的，但天鼎公司不存在不履行义务的行为，且锦秀公司提交法院的证据也不能证明天鼎公司存在不履行义务的行为，而中院的查封是依职权采取的司法行为，而丰岛公司诉天鼎公司的一案在判决未作出之前，锦秀公司所称天鼎公司未能履行到期债务的主张是没有依据的。五、锦秀公司主张不安抗辩权，但没有向法庭提交相关的证据。根据合同法第68、69条的规定，锦秀公司主张不安抗辩权，应向天鼎公司发出通知，催告天鼎公司提供担保，若天鼎公司没有在法定期限内提供担保，锦秀公司才能行使本案抗辩权，锦秀公司的诉称理由不能成立。六、锦秀公司诉称双方已同意解除转让合同不符合本案实际。根据合同法第93条规定，解除合同要经过协商，而本案天鼎公司通过发函的方式要求解除合同是依据合同法第94条规定，不需要征得原告的同意。综上，锦秀公司没有在转让合同约定的时间支付转让款，是原告违约，依据担保法、合同法，锦秀公司作为支付定金的一方违约，天鼎公司可以收受定金，天鼎公司不存在违约的事实，不需要双倍支付400万元定金。请求驳回锦秀公司的全部诉讼请求。
　　锦秀公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：
　　1．《土地房屋及相关设施转让合同》及财产清单，欲证明2002年12月20日双方签订合同，约定土地、房屋相关设施之转让的具体条款；2002年12月23日双方对转让标的进行了核对清点。
　　2．200万元付款凭证及收款收据，欲证明锦秀公司于2002年12月25日以转让支票向天鼎公司支付定金200万元人民币。
　　3．70万元付款凭证及收款收据，欲证明锦秀公司于2003年1月27日以转让支票向天鼎公司支付价款70万元人民币。
　　4．民事裁定书，欲证明2003年2月17日，天鼎公司因其他经济纠纷被申请诉讼财产保全。
　　5．协助执行通知书，欲证明2003年2月24日，双方协议转让的标的被杭州中院查封，标的物的转让存在法律障碍。
　　6．锦秀公司复函，欲证明2003年7月4日，因天鼎公司无法消除标的物转让的法律障碍，锦秀公司书面通知天鼎公司解除合同。
　　7．《三方合作协议》，欲证明2002年12月25日，锦秀公司、天鼎公司与中国银行杭州经济及时开发区支行签署协议，锦秀公司同意为被告银行支付870万元人民币。
　　8．锦秀公司总经理陆敏的书面陈述，欲证明2003年1月20日之前，锦秀公司获悉天鼎公司存在重大的财务风险，可能影响其履行转让合同的义务，行使了不安抗辩权。
　　9．陈小明的书面陈述，欲证明2003年2月24日交易标的被查封后，锦秀公司行使了不安抗辩权并及时通知了天鼎公司。
　　10．情况说明，欲证明2003年2月24日交易标的被查封后，锦秀公司行使了不安抗辩权，中止履行并及时通知。
　　天鼎公司提交以下证据：
　　1．《土地、房屋及相关附属设施转让合同》、《三方合作协议》，欲证明锦秀公司、天鼎公司之间签订的房屋转让合同为有效合同，锦秀公司未依约在2003年1月20日之前支付天鼎公司转让款870万元的行为对天鼎公司构成违约。
　　2．《民事起诉状》、《应诉通知书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》，欲证明2003年2月25日，杭州丰岛事业集团有限公司将天鼎公司诉至杭州中院，该院于2003年2月24日作出诉讼保全措施查封本案所涉的房产；证明锦秀公司、天鼎公司交易标的物被法院查封的行为系属不可抗力，天鼎公司存在对锦秀公司的违约行为。
　　3．函，欲证明锦秀公司拒不支付房屋转让首付款870万元的行为表明本案所涉合同的标的无法实现，故天鼎公司依《合同法》第94、96条之规定行使了解除权的事实。
　　4．复函，欲证明锦秀公司至2003年7月4日，在天鼎公司依法行使解除权并通知达到原告后，锦秀公司始作出同意解除合同的意思表示。
　　5．《委托拍卖合同》、《补充协议》、《拍卖成交确认书》，欲证明锦秀公司违约的行为，致天鼎公司无法实现合同目的，天鼎公司因而拍卖厂房并支付拍卖佣金35万元的事实。
　　6．证明，欲证明锦秀公司违约给天鼎公司造成了经济损失的事实。
　　以上证据经双方质证，本院认证如下：
　　一、关于锦秀公司的证据：
　　天鼎公司对证据1的真实性、合法性无异议，但该合同也说明了定金的性质属于违约定金。本院认为该证据系双方对土地、房屋相关设施之转让所进行的约定，应于确认；对证据2没有异议，予以确认；对证据3无异议，但要说明的是锦秀公司支付70万元时已超出了合同约定的时间，属于迟延支付。本院对该证据予以确认；对证据4无异议，予以确认；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为中院的查封并不构成对标的物转让的法律障碍。本院认为该证据具有真实、合法及关联性，可以证明合同约定的标的物被本院查封的事实，应予确认；对证据6的真实性无异议，但认为这仅是复函，是天鼎公司按合同法的规定行使了解除权之后，锦秀公司作出了回函。本院该证据系锦秀公司收到天鼎公司函的后，对天鼎公司的复函，具有真实性，该事实应予确认；对证据7真实性、合法性无异议，但认为该三方合作协议是中行经济技术开发区支行同意将抵押进行交易。本院对该协议内容予以确认；对证据8、9有异议，因根据证据规则的规定，证人必须到庭陈述证言。本院采纳该质证意见，该两份证据均不予确认；对证据10的证明内容、取证的合法性有异议，认为该书证不能证明锦秀公司是按合同法的规定在履行不安抗辩权。本院认为，中国银行经济开发区支行系当时三方合作协议之其中一方，其所出具的说明与其余证据所证明的内容并无矛盾，应予确认。
　　二、关于天鼎公司的证据：
　　锦秀公司对天鼎公司提交的证据1真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为该合同无法体现双方合同履行的情况，本案是由于天鼎公司不能按买卖合同中的附随义务而导致的违约。本院对该合同内容予以确认；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为标的物被查封不属于不可抗力，因天鼎公司是可以预见避免的，作为出卖人的天鼎公司有义务保证出售标的物的无瑕疵。本院对该证据的内容予以确认；对证据3的真实性无异议，但认为天鼎公司无权单方解除合同，因此该函并非依据合同法第94、96条的规定行使解除权。本院认为该证据可以证实天鼎公司发函给锦秀公司，提出解除合同，该事实予以确认；对证据4真实性、合法性无异议，但其质证意见同证据3，认为天鼎公司无权单方解除合同。本院认证意见与对锦秀公司的证据6认证意见一致；对证据5、6的真实性、合法性、关联性有异议，并认为该两份证据均与本案无关。本院认为该两份证据与本案缺乏关联，不予确认。在本院审理期间，天鼎公司申请法院向中行经济技术开发区支行查询锦秀公司单位的有关银行对帐单。本院根据其申请，调取了中行经济技术开发区支行出具的银行对帐单，天鼎公司欲证明锦秀公司资金严重缺乏，没有按转让合同的约定向天鼎公司支付首付转让款870万元的原因是锦秀公司没有可供支付的资金。该份证据经质证，锦秀公司对其真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为从该证据可以反映出锦秀公司的帐户活跃，业务平繁，资金能力是比较强的，而一个银行的开户帐户也不能证明一个单位的资金活动情况。本院认为，该证据虽具有真实性，但并不能仅以此即能证明锦秀公司在资金能力上存在瑕疵，故不予确认。
　　根据以上有效证据及双方当事人的陈述，本院经审理查明的事实如下：
　　2002年12月20日，锦秀公司与天鼎公司签订了一份《土地、房屋及相关附属设施转让合同》，约定天鼎公司将其所有的座落于杭州经济开发区5号大街的作为天鼎公司生产经营场所的全部土地、房屋及相关附属设施转让给锦秀公司，锦秀公司同意受让。转让的具体标的以相应的权属证书为依据，系杭房权证经字第0000272号《房屋所有权证》记载的建筑总面积为12495．23平方米的房屋及相关的附属设施；杭上国用（2001）字第000033号《国有土地使用权证》记载的土地使用权面积为17239平方米的土地。转让总价款双方确认为1750元，价款的具体支付方式为：转让合同生效之日，锦秀公司向天鼎公司一次性支付定金200万元，定金可折抵该合同价款；2003年1月20日之前，锦秀公司一次性支付天鼎公司870万元，该款由锦秀公司径直支付中国银行杭州经济技术开发区支行，以实现天鼎公司清偿债务、解除该合同项下之房屋、土地抵押之目的。抵押合同解除后，由锦秀公司持有合同项下土地、房屋的所有权属证照；锦秀公司将合同项下土地、房屋权属证照办理至其名下之日，锦秀公司一次性支付天鼎公司余款680万元。合同的履行期限为自合同签订之日起至2003年3月底止。2002年12月25日，锦秀公司以转帐支票向天鼎公司支付200万元定金，该合同即已生效。同日，锦秀公司、天鼎公司及中国银行经济技术开发区支行签订了一份《三方合作协议》，其中约定锦秀公司支付870万元后，该笔款项存入中国银行经济技术开发区支行所设立专户内，由该行享有该笔款项的支配权，且该款只能用于归还天鼎公司在该行的借款本息。2003年1月27日，锦秀公司以转帐支票向天鼎公司支付价款70万元。
　　本院因浙江丰岛实业集团有限公司（以下称丰岛实业公司）与本案天鼎公司买卖合同纠纷一案中，丰岛实业公司提出诉前保全申请，于2003年2月17日作出（2003）浙诉保宇第5-1号民事裁定书，裁定冻结天鼎公司银行存款人民币2018160元或查封、扣押其相当价值的财产。2003年2月24日，本院查封了天鼎公司位于杭州下沙经济开发区5号大街19幢的房产（产权证号0000272，地号1--1806--5--101第二幢建筑面积5525，89平方米），后天鼎公司也未能采取有效的措施提供担保以解除查封。2003年2月28日，本院受理半岛实业公司诉天鼎公司买卖合同一案后，向天鼎公司发出应诉通知书。2003年6月6日，天鼎公司发函至锦秀公司，以锦秀公司至今未能履行《转让合同》第三条第（二）款之义务，通知其解除该合同。同年7月4日，锦秀公司复函致天鼎公司，认为因出现签订合同时无法预料的土地房屋产权过户中的法律障碍，同意解除转让合同。
　　本院认为：双方签订的《土地、房屋及相关附属设施转让合同》合法有效，锦秀公司依约支付了200万元的定金，该合同已生效。根据约定的付款方式，锦秀公司本应于2003年1月20日之前支付870万元，但其直至2003年1月27日才向天鼎公司支付70万元。锦秀公司认为，因其获悉天鼎公司与案外人丰岛公司存在重大经济纠纷，故依法行使不安抗辩权，中止了合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第68、69条之规定，作为先履行合同义务当事人，并末提交确切证据证明在合同约定的付款期限之时，天鼎公司有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，虽然天鼎公司之后确因与案外人丰岛公司经济纠纷一案被提起诉讼，但即便锦秀公司之前有合理的怀疑，其行使不安抗辩权也应及时通知天鼎公司以中止合同的履行。而本案中，锦秀公司于2003年7月4日致天鼎公司的函是针对天鼎公司通知其解除合同之函的回复，不应视为其行使不安抗辩权而作出的通知，锦秀公司的该理由不能成立，其延期付款的行为已构成违约。天鼎公司认为锦秀公司的该迟延履行行为导致合同的不能实现，故其有权行使法定解除权。对此，本院认为，锦秀公司虽然迟延履行的行为构成违约，但天鼎公司并未进行催告，促使其在合理期限内履行债务，而本案中最终导致双方合同不能履行的原因，并非锦秀公司的违约行为所导致，而是因天鼎公司在与丰岛公司的经济纠纷中，本案合同交易标的被本院依法查封所致。理由是：一、天鼎公司作为房地产出卖一方，在合同约定的履行期内，有义务保证其出卖标的物无任何第三方主张权利或利益，但天鼎公司因与他人的经济纠纷，合同交易标的物被本院查封，其又未能提供有效担保或采取其他合理措施解除查封；二、根据锦秀公司、天鼎公司与中国银行经济技术开发区支行签订的《三方合作协议》，锦秀公司支付的870万元应径直支付给该行，以归还天鼎公司在该行的借款本息，故即便锦秀公司依约支付了该款，天鼎公司仍无法以该款解除对标的物的查封。而锦秀公司因该房地产受到司法限制，在双，方协商不成的情况下，未再支付合同约定的未付款额应为合理。现双方对合同解除均无异议，且实际也已解除了合同，故锦秀公司要求天鼎公司返还因合同收取的200万元定金及70万元预付款，本院予以支持。关于锦秀公司要求双倍返还定金之请求，因本案中，双方均存在违约，其依据《中华人民共和国担保法》关于定金罚则的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、被告杭州天鼎铁制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州锦秀装饰材料有限公司定金200万元。
　　二、被告杭州天鼎铁制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州锦秀装饰材料有限公司房款70万元。
　　三、驳回原告杭州天鼎铁制品有限公司的其他诉讼请求。
　　案件受理费33510元，由被告杭州天鼎铁制品有限公司负担23510元、原告杭州天鼎铁制品有限公司负担10000元；诉讼保全费25040元，由杭州天鼎铁制品有限公司负担14270元、杭州天鼎铁制品有限公司负担10770元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉，于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币33510元（浙江省高级人民法院开户名：省级预算外资金财政专户结算户本级分户，开户行：杭州市农行西湖支行，帐号：398011029886000402），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。